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借名保亭縣買房合同在什么情況下有效和無效 海南保亭縣購房，保亭買房已經(jīng)是我們茶余飯后必談?wù)摰念^等大事。已經(jīng)買完房或正在保亭買房路上的，多少都會(huì)傾其一生為房子而努力！

民事主體可以依其意愿自由訂立合同，此時(shí)法律行為的主體“名”與“實(shí)”相一致。但就借名行為而言，法律行為的名義主體是出名人，然而實(shí)際的法律效果承受方卻為借名人，由此產(chǎn)生法律行為的“名實(shí)”不符現(xiàn)象，而導(dǎo)致了實(shí)務(wù)的糾紛出現(xiàn)。借名保亭買房合同中，依據(jù)當(dāng)?shù)氐谋Ｍたh購房政策，借名人不具備保亭縣購房資格或?yàn)榱讼硎苣撤N保亭縣購房?jī)?yōu)惠亦或是為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)等原因，雙方訂立借名合同對(duì)借名人保亭縣購房資格進(jìn)行借用。但紙得考量的是，此種情況下合同能否約定以及約定的效力又如何，成為探討點(diǎn)。

司法判例

借名保亭買房是當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的產(chǎn)物，司法實(shí)踐中之所以存在不同的處理方式，是因?yàn)榻杳ＭべI房包含復(fù)雜的法律關(guān)系，涉及多方主體，不僅僅是借名人與出名人之間的借名保亭買房、登記關(guān)系，而且包括出名人與保亭縣房地產(chǎn)開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，在出名人違反約定處分房屋時(shí)還可能涉及到第三人。法院在認(rèn)定借名合同是否有效上，主要考量?jī)蓚€(gè)方面的因素，一是當(dāng)事人關(guān)于合同效力的舉證情況；二是是否存在《合同法》第52條的合同無效情形。依此，借名保亭買房合同效力須具體問題具體探討，司法實(shí)踐中通常有以下兩種做法：

（1）一般情形下，借名保亭買房合同有效

認(rèn)定借名合同有效采納的理由主要是：雙方具備締約能力，主體適格；意思表示真實(shí)有效并無瑕疵之處；合同的內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不對(duì)社會(huì)公共利益造成影響，不違反公序良俗等。如因政策XG而訂立的借名合同，合同是否有效存在些許爭(zhēng)議。認(rèn)定其有效的主要理由是，XG政策為調(diào)控政策，并不屬于法律行政法規(guī)的范疇，更不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反并不會(huì)導(dǎo)致無效。認(rèn)定無效主要是從違反XG政策可能存在違反社會(huì)公共利益的角度論證。通常情況下，筆者認(rèn)為應(yīng)認(rèn)可其效力，XG政策為調(diào)控政策，其主要是著眼于宏觀的調(diào)控總量，借名保亭買房只是具體將調(diào)控對(duì)象由“借名人”轉(zhuǎn)至“出名人”，實(shí)質(zhì)上并不會(huì)導(dǎo)致政策調(diào)控的總量變化，影響國家或者社會(huì)公共利益的實(shí)現(xiàn)。

（2）嚴(yán)重規(guī)避法律、政策的借名保亭買房合同無效

若當(dāng)事人訂立借名合同目的在于惡意規(guī)避法律，破壞國家保亭縣房地產(chǎn)政策，以達(dá)到其非法的目的，可援引《合同法》第52條以合法形式掩蓋非法目的認(rèn)定其無效。例如實(shí)際購買人為將自己的貪污所得、受賄所得等非法收入轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ㄊ杖耄c他人簽訂借名保亭買房合同，予以變相合法化，此時(shí)已經(jīng)超出民事的范疇，且觸犯刑法，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定合同無效。除此之外，認(rèn)定無效的理由還有依據(jù)《合同法》第52條第4項(xiàng)的損害社會(huì)公共利益認(rèn)定無效。如借名購買經(jīng)濟(jì)適用房，雖違反的經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，但是其宗旨是幫助低收入家庭解決住房之困難而出臺(tái)的政策，因而嚴(yán)格規(guī)定其購買條件以防止真正困難之人得不到救助，從這個(gè)角度而來，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房因違背社會(huì)公共利益而導(dǎo)致合同無效。

下文從一則案例來具體分析借名保亭買房涉及經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)合同效力問題：

案情簡(jiǎn)介

2006年12月25日，原告王某作為買受人與出賣人北京某保亭縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》一份，約定由原告王某購買出賣人開發(fā)的位于北京市某區(qū)某號(hào)樓某層某單元某號(hào)房屋一套。合同簽訂后，被告胡某支付了該房屋的保亭縣購房款及相關(guān)稅費(fèi)并支付原告王某5萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。原被告雙方簽訂書面協(xié)議一份，載明：“本人王某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)給胡某，由胡某付全部房款，如與房有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)。立字為正，永不反悔。立字人：王某，交款人：胡某。”另外，該訴爭(zhēng)房屋于2008年10月23日取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，登記所有權(quán)人為原告王某。后雙方因該協(xié)議效力發(fā)生糾紛訴至法院，王某認(rèn)為該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張?jiān)搮f(xié)議無效。庭審中查明，訴爭(zhēng)房屋交付后，胡某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。

法院觀點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，國家對(duì)該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和限制，其購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，購買資格具有專屬性。經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。保亭縣購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購經(jīng)濟(jì)適用房的買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。王某與胡某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。二審判決確認(rèn)借名保亭買房協(xié)議為無效合同。

案件分析

（1）法律關(guān)系分析

此類案例中包含著兩個(gè)合同，一是內(nèi)部借名人與出名人簽訂的借名合同，即王某與胡某之間簽訂的書面協(xié)議；二是外部合同為出名人與出賣人簽訂的房屋買賣合同，即王某與北京某房企簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》。

（2）合同的效力問題

王某與北京某房企簽訂的預(yù)售合同購買的是經(jīng)濟(jì)適用房，需要適用國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)法律規(guī)定，而胡某既然選擇王某作為其名義上簽訂合同的主體，顯然是符合夠買經(jīng)濟(jì)適用房資質(zhì)的，為適格主體，因此這個(gè)合同是合法有效的。問題就在于王某與胡某所簽訂的協(xié)議是否因違反《合同法》第52條規(guī)定而認(rèn)定無效？

《合同法》第52條 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。很顯然，王某與胡某是自愿訂立合同，并不存在欺詐脅迫的情形，因此不符合第一項(xiàng)的規(guī)定。關(guān)于第二項(xiàng)惡意串通損害國家，集體或第三人利益，惡意串通通常是指雙方通謀的意思表示，而且該意思表示并非當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。而借名保亭買房合同中，借名人與出名人達(dá)成借名登記經(jīng)濟(jì)適用房是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，并不存在惡意串通損害其他人利益的情形，因此不能依據(jù)此條認(rèn)定合同無效。第三項(xiàng)以合法形式掩蓋非法目的，此處的非法目的應(yīng)界定為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且為效力性強(qiáng)制規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策在效力層級(jí)上一般為部門規(guī)章，其本身不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，更不會(huì)涉及違反其效力性強(qiáng)制規(guī)定的可能，因此不能據(jù)此認(rèn)定借名合同為無效合同。同理，第五項(xiàng)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定也不能作為其無效依據(jù)。從第四項(xiàng)違反社會(huì)公共利益出發(fā)，借名夠買經(jīng)濟(jì)適用房的行為確實(shí)損害社會(huì)的公共利益，理由如下：經(jīng)濟(jì)適用房本身就是政府為解決低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，目的在于改善民生故而嚴(yán)格限制購買轉(zhuǎn)讓條件。然借名購買經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)破壞國家對(duì)其的監(jiān)管秩序，一定程度上而言侵害了低收入群體家庭平等獲得房屋的權(quán)利，也導(dǎo)致了國家的土地及海南房產(chǎn)稅等的流逝，違背政策設(shè)立的初衷，構(gòu)成對(duì)社會(huì)公共利益的違反，故而應(yīng)認(rèn)定無效。

綜上，借名保亭買房合同涉及經(jīng)濟(jì)適用房的，根據(jù)上述分析往往法院會(huì)認(rèn)定其違反《合同法》第52條第4項(xiàng)的規(guī)定而認(rèn)定為無效。但須注意的是，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條規(guī)定給予了變動(dòng)空間，經(jīng)濟(jì)適用房的登記名義人可以在住房滿5年后可以轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，此時(shí)合同部分無效，該借名保亭縣購房合同無效，但不影響雙方將來所有權(quán)轉(zhuǎn)讓約定條款的效力。

（3）合同無效之后的法律后果

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同被認(rèn)定為無效后，雙方應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)、不能返還或沒必要返還的要折價(jià)補(bǔ)償、有過錯(cuò)的要賠償損失。借名保亭買房合同無效后，法院直接確認(rèn)名義登記人為涉訴房屋產(chǎn)權(quán)人，若因名義登記人的過錯(cuò)給實(shí)際購買人造成損失的，名義登記人需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任，而且實(shí)際購買人可以要求名義登記人返還不當(dāng)?shù)美靡詮浹a(bǔ)自己的保亭縣購房損失；若名義登記人不愿意獲得涉訴房屋產(chǎn)權(quán)或者存在嚴(yán)重過錯(cuò)的，所保亭縣購房屋需要返還開發(fā)商或者房屋出賣人，開發(fā)商或出賣人需要返還價(jià)款及利息，之后，開發(fā)商或出賣人可以再次將涉訴房屋出售給符合資格的對(duì)象，并且不會(huì)對(duì)開發(fā)商或出賣人的交易安全產(chǎn)生威脅，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的合理分配。

綜上，借名保亭買房合同通常情況下是有效的，只要符合借名人與出名人真實(shí)的意思表示，且不存在屬于《合同法》第52條的無效情形。但若借名保亭買房嚴(yán)重規(guī)避法律、保亭縣房地產(chǎn)政策時(shí)（如違反經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房），且符合《合同法》第52條第4項(xiàng)違反社會(huì)公共利益時(shí)，合同無效。

附注:

1.《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條：經(jīng)濟(jì)適用住房保亭縣購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，保亭縣購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，保亭縣購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；保亭縣購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任。

2.《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》

第43條 對(duì)弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經(jīng)濟(jì)適用住房或單位集資合作建房的個(gè)人，由市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門限期按原價(jià)格并考慮折舊等因素作價(jià)收回所購住房，并依法和有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。對(duì)出具虛假證明的，依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。”

3.北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》

第16條 借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

4.《醉高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》

第4條 合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。

5.《醉高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》

第14條 合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

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